Arhiv za Oktober, 2007

Koliko smo porabili, še preden smo zapičili prvo lopato

Parcela: 80Eur*480m2=38400Eur
Komunalna infrastruktura (namesto komunalnega prispevka): 15000Eur
Geodetski posnetek: 229Eur
PGD (skupaj z vsemi pogoji in soglasji): 4619Eur
Upravna taksa za gradbeno dovoljenje: 227Eur
Zakoličba: 100Eur
Gradbena voda (števec+pipa): 200Eur
Gradbena elektrika: 386Eur
PZI ogrevanje, prezračevanje: 1350Eur

Skupaj: 60511Eur

Parcela se mi je zdela v letu 2002 ekstremno draga. Danes pa se te iste parcele okoli nas prodajajo za več kot 200Eur na m2.
O gradnji  komunalne infrastrukture ne bi še enkrat zgubljal besed. Z eno besedo »NATEG«.
Isto lahko rečem tudi priklop gradbene elektrike. Poleg tega, da smo financirali izgradnjo električnega omrežja in nov transformator, so nam brez specifikacij dodatno zaračunali še skoraj 400Eur. Bom poskušal od njih dobiti podatke o dejanskih stroških priklopa. Verjetno pravih podatkov ne bom dobil, ampak vsaj poskusil bom.
Tudi strošek PZI za ogrevanje in prezračevanje je kar velik. Ampak zelo težko sem dobil strokovnjaka, ki se spozna na prezračevanje individualnih hiš in je bil pripravljen izdelati projekt v relativno kratkem času.

  • Share/Bookmark

Komentarji (5) »

Nadzornik

Nadzornik gradnje je zakonsko obvezen in večina graditeljev trdi, da jim je prihranil marsikatero slabo voljo in tudi denar. So pa tudi taki, ki le poberejo denar, kakšnih velikih koristi od njega pa ni.
Dejstvo je, da graditelji večinoma nismo prav močno strokovno usposobljeni za gradnjo, pa še v službi smo, ko se delo izvaja. Tudi pri pogajanjih z mojstri se splača imeti kakšno strokovno osebo na svoji strani. Seveda pa nadzornik stane, in to ne malo (okoli 2% vrednosti investicije). Pa še njegove strokovne reference in predvsem zagnanost pri delu je zelo težko preveriti pred podpisom pogodbe. Pri tem lahko svetujem le, da se poskuša zbrati čim več informacij prijateljev in znancev, predvsem tistih, ki so pred kratkim gradili. Še težje je najti nadzornika za montažno gradnjo, pa še njegov vpliv je pri tej vrsti gradnje precej manjši kot pri klasiki. Tako je ideja o le navideznem nadzorniku še precej bolj privlačna.
Jaz sem se iskanja nadzornika lotil preko znanca, ki se je v prejšnji službi ukvarjal prav z montažno gradnjo. Zelo hitro je poiskal prijatelja, ki ga način gradnje moje hiše tudi strokovno zelo zanima in je pripravljen tudi zaradi sebe prisostvovati gradnji. Vendar pa zaradi njegove službe uradni nadzornik ne more biti. Poiskati sem torej moral še podpisnika vseh potrebnih dokumentov. Moj arhitekt se je s tem strinjal. Tako imam sedaj kombinacijo uradnega nadzornika, ki nadzora pravzaprav ne bo izvajal, in neuradnega, od katerega pričakujem koristne predloge. Če bo vse posreči, nobeden od njiju ne bo zahteval plačila. Pa sem spet prišparal nekaj 1000Eur. Ostal pa sem brez nadzora gradnje kleti. Pri tem se zanašam na kvaliteto izvajalca, ki je pri vseh, s katerimi sem se pogovarjal, zelo cenjen. Pa tudi izvajalec montažnega dela hiše ima zelo ostre zahteve za ploščo in bo pred gradnjo tudi ocenil njeno kvaliteto.
Ostane mi še finančno in organizacijsko vodenje projekta gradnje hiše in nadzor izvajalcev inštalacij, podov, stopnic…. Tega dela povprečni nadzornik tako ali tako ne opravlja. Pri tem se bom močno aktiviral sam. Za projektno vodenje sem dovolj izobražen, saj sem s tega področja magistriral (čeprav ne ravno za projekte v gradbeništvu). Težje bo šlo pri inštalacijah. Kar precej novega se bo potrebno naučiti. Nič zato, če že ne bom vozil šajtrge in mešal malte, vsaj nekaj energije in časa sem pa pripravljen porabiti za gradnjo edine hiše v življenju.

  • Share/Bookmark

Komentarji (10) »

Pogled na gradbišče

A se Gorenjci kaj čudite, zakaj kljub vremenski napovedi in kljub težkim oblakom, ki vseskozi visijo na nebu, skoraj ne dežuje? Zato, ker mi z mislimi držimo dež zgoraj. Si ne moremo privoščit, da bi prekinili delo. In te zadnje dni smo prav pošteno izkoristili.

Še v prejšnjem tednu so sezidali stene, v ponedeljek so zašolali plato, v torek pa položili armaturo (železna mreža) in cevi za elektriko. Popoldne so plato že zalili z betonom. Danes pa so stene že črne in pripravljene na polaganje hidroizolacije, pa tudi stopnice se že šolajo.

Za naslednje dni vremenska napoved še vedno ni najboljša. Bi rabil pomoč pri držanju dežja v oblakih. Lahko računam tudi nate?

petek1.JPG petek2.JPG
PETEK

sobota1.JPGsobota2.JPG
SOBOTA

ponedeljek.JPG
PONEDELJEK

sreda1.JPG>sreda2.JPG
SREDA

stanovalci.JPG
Trije bodoči stanovalci in dva bodoča gosta

  • Share/Bookmark

Komentarji (2) »

Gradbeno dovoljenje

»A gradbeno dovoljenje že imaš?« To je vprašanje, ki ga bodočemu graditelju postavljajo vsi, prijatelji, sodelavci, sorodniki, pa tudi na banki, kjer povprašuješ o možnosti kreditov, pa izvajalec montažnih hiš, pri katerem se pozanimaš o njihovi ponudbi. Ko odvrneš, da ga še nimaš, se vsi prizanesljivo nasmehnejo in v hipu izgubiš status resnega graditelja. Kakšen znanec ti še poznavalsko svetuje, da čim prej zaprosi zanj, če hočeš naslednje leto sploh začeti z gradnjo, saj to traja…

Z izborom arhitekta smo prvi najbolj  pomembni korak že storili. Če smo se z njim dogovorili, da on vodi cel postopek in da mu vsaj del plačamo, šele ko je gradbeno dovoljenje izdano, smo že skoraj na konju.Načrt hiše smo tudi že zrisali. Seveda je 100% skladen z zahtevami iz lokacijske informacije (tudi če bomo gradili malenkost drugače), ki smo jo dobili na občini. Pri meni je bila to kar kopija zazidalnega načrta, v katerem je bila oblika in dimenzija hiše določena z možnim 20% odstopanjem.

Sedaj zaprosimo (mi ali arhitekt, če mu podpišemo izjavo, da nas on zastopa v postopkih za pridobivanje gradbenega dovoljenja) za projektne pogoje komunalo, elektro podjetje, dobavitelja plina, Telekom, operaterja kabelske televizije, občinsko upravo in mogoče še koga (pri nas je bilo to ministrstvo za promet zaradi bližine športnega letališča). Ti opišejo njihove pogoje, ki morajo biti v PGD upoštevani.

Poleg načrta arhitekture, v katerih so podani tlorisi in stranski risi, pa pozicija hiše na parceli, pa poročilo o ravnanju z odpadki, pa izračun toplotnih karakteristik, pa zasnova požarne varnosti, PGD (projekt za gradbeno dovoljenje) vsebuje tudi načrt gradbenih konstrukcij (statični izračuni stavbe), načrt elektro inštalacij (elektrika, telefon, kabelska TV, računalniške omrežne povezave) in načrt strojnih inštalacij (ogrevanje, prezračevanje, vodovod, kanalizacija).  Priporočljivo je, da se vsi ti načrti približajo našim zahtevam, tako da so spremembe kasneje čim manjše. Meni to pri elektro in strojnih inštalacijah ni uspelo. O spremembah elektro inštalacij sva se z elektro mojstrom že dogovorila in vrisala v načrt. Za ogrevanje in prezračevanje pa so mi vsi svetovali, da zaupam PZI (projekt za izvedbo) strokovnjaku, ki bo upošteval izbrani način ogrevanja in toplotne karakteristike stavbe. Pa je šlo naslednjih 1000+Eur.

Za PGD nam nato manjkajo le še soglasja k projektnim rešitvam, kjer vsi tisti, ki so nam prej predpisali pogoje, potrdijo, da so v našem projektu pogoji upoštevani. Verjetno ni potrebno posebej poudariti, da vsak tak dokument nekaj stane. Vendar stroški za to niso prav veliki.

Splača se poznati še en trik. Arhitekt po lastni presoji določi vplivno območje gradnje. Lastniki parcel, ki padejo na vplivno območje, morajo na upravni enoti podpisati, da se z načrtom strinjajo. Če tega ne storijo, je razpisana javna obravnava, kjer vsakdo od vabljenih lahko poda svoje pripombe. To pa lahko postopek precej zavleče. Še najenostavneje je, da arhitekt v PGD vpiše, da vplivno območje ne seka meje parcele in tako ni potrebno od nikogar dobiti podpisa.

Zajetno mapo z vsemi načrti in dodatnimi mogočimi in nemogočimi dokumenti oddamo na upravni enoti občine, kjer bomo gradili. Uradno nam v 5 dneh morajo odgovoriti s pripombami. Te so lahko tudi popolnoma nesmiselne in težko uresničljive. Arhitekt nato kar se da hitro pripombe odpravi in najkasneje v 60 dneh imamo gradbeno dovoljenje. To je seveda teorija. Postopki se seveda lahko vlečejo precej dlje. Mi smo imeli pri tem veliko sreče. Za izdajo našega gradbenega dovoljenja je bila določena ga. Kos, ki se je zelo hitro odzvala. Skupaj z arhitektom sta pregledala pripombe, odprava katerih je bila dokaj preprosta. Se je videlo, da je naš arhitekt star maček na upravni enoti in natančno ve, kakšen projekt mora pripraviti. Po enem tednu je bil popravljen PGD nazaj na upravni enoti in ga. Kos je na presenečenje vseh izdala gradbeno dovoljenje prej kot v 14 dneh, za kar se ji, če slučajno bere ta blog, močno zahvaljujem. Celoten postopek je torej trajal komaj dober mesec. Želim si, da bi tudi vam teklo vse tako gladko kot nam.
PGD
Evo, tolk papirja je blo v našem PGD-ju. Koliko ga pride v kakšnem PGD-ju zaresne stavbe npr. stanovanjskega bloka ali bolnice?

  • Share/Bookmark

Komentarji (17) »

Zrasli so prvi zidovi

gradnjakleti.JPG

Konec prejšnjega tedna so hidroizolirali temelje, ta teden pa že rastejo zidovi. Trije so že zrasli do nivoja zemlje. Klet bo sezidana z 20cm betonskimi opekami. Ker bo hiša montažna in s tem tudi precej lažja kot zidana, ni potrebna kakšna večja nosilnost sten.

Kot se vidi na tovornjaku, mi klet gradi podjetje Grilc iz Črnivca. Izbral sem jih po nasvetu prijateljev. O njih sem pravzaprav slišal same pohvale. Do sedaj tudi jaz nimam pripomb. Ampak, pred končno hvalo naj še malo počakam. Še veliko stvari gre lahko narobe.

  • Share/Bookmark

Komentarji (12) »

Arhitektura

Naj mi oprosti arhitektovski ceh, ampak na tem področju sem se pa pošteno vmešal v njihovo delo. Praviloma naj bi do arhitekta prišel le z osnovno idejo. On pa naj bi na osnovi pogovorov s tabo in ob upoštevanju podatkov lokacijske informacije oblikoval hišo, ki naj bi bila funkcionalna in hkrati lepa na pogled.

Veselja pri oblikovanju svoje lastne hiše si jaz nisem pustil vzeti. Tako sem do svojega arhitekta prišel s popolnim načrtom hiše, oblikovanim v Archicad programu. Od njega sem pričakoval, da načrte popravi le toliko, da v njem ne bo kakšnih strokovnih neumnosti. In res je predlagal nekaj manjših popravkov, s katerimi sem se močno strinjal in so sedaj vključeni v končni načrt.

Po pravici povedano je oblikovanje hiše trajalo od kar smo kupili parcelo, to je celih 5 let. Resda me oblikovanje veseli, pa tudi idej imam za več hiš, ne le za eno samo. Tako se je načrt večkrat močno spremenil. Dvakrat celo pri arhitektu, tako da na koncu niti on sam ni bil več popolnoma prepričan, kateri je tisti pravi. Ampak po mojem mnenju je to sedaj hiška, pisana meni in moji družini na kožo in upam, da bo taka tudi v resnici. 

Tlorisi:
klet.pdf
pritlicje.pdf
mansarda.pdf

Naj opozorim na nekaj posebnosti načrta. V pritličju je dnevna razdeljena na dva dela. Desni del bo otroška igralnica, ki se bo lahko ločila od osrednjega prostora. Na kakšen način še ne vem, mogoče z lamelno zaveso. V mansardi so tri sobe, čeprav bi otroci še najraje videli, da bi bila ena sama, v kateri bi spali vsi skupaj. Anže bo star 8 let in čas je, da dobi svojo sobo. Punci Mija in Nuša bosta še nekaj časa skupaj, saj ločeno tako ali tako ne znata biti. Tretja soba pa je najina. Ko se punci ne bosta več prenašali, se bova midva preselila v pritličje. Otroška igralnica bo takrat postala najina spalnica. Zgornje nadstropje pa bo popolnoma otroško, v katerega odrasli ne bodo imeli vstopa, tudi v pospravljalnih dneh ne.(Verjetno ne eno in predvsem ne drugo ne bo res, ampak zakaj bi bil takoj realist.)

Kopalnici bosta le dve, čeprav me prijatelji prepričujejo, da potrebujem za vsako žensko v družini eno, pa še eno skupno za moški del. No, za štiri kopalnice je hiša in tudi moja denarnica odločno premajhna.

Zgornji balkonček si je izgovorila Urša za svoje poležavanje v viseči mreži. Sprva je bil to podaljšek sob z velikimi okni.

Terasa je na JV hiše in za meter zamaknjena navznoter, tako da je vsaj delno pod streho. To povzroči nesorazmerje na JZ fasadi, ko se zdi, da se bo hiša prekucnila na teraso. To nesorazmerje bomo rešili s pergolo nad teraso, ki hišo »podpira« z desne strani.

Okna so nameščena tako, da je hiša z vseh strani čim bolj simetrična. Večina jih je na JV in JZ strani, kar zahteva gradnja varčnih hiš. S tem se za ogrevanje izkoristi tudi sončno obsevanje.

Zunanja fasada bo delno klasična in delno macesnova. Lesen bo cel erker in nekaj malenkosti na JZ in SV fasadi.

Kakšne podrobne 3D slike končne verzije nimam. Mogoče bo za prvi vtis dober:
3D.pdf

  • Share/Bookmark

Komentarji (14) »

Na parceli se že nekaj dogaja

Medtem ko jaz tu nekaj filozofiram, je na gradbišču že prava akcija. Jama je odkopana, zabetonirani so temelji (svetlejši beton). Med njimi pa je tudi že podložni beton (temnejši beton). Desno zgoraj delček terena ni zabetoniran. Tam bosta shrambi za krompir in jabolka. Računam, da bom s tem zagotovil v prostoru večjo vlago in boljše pogoje za hrambo ozimnice. Bomo videli.

temelji.JPG 

  • Share/Bookmark

Komentarji (8) »

Izbira arhitekta

Parcelo smo izbrali, odločili smo se za gradnjo, kaj pa zdaj? Rabim načrt za hišo. Brez arhitekta to ne bo šlo. Tudi če izbereš tipsko montažno hišo, ti sodelovanje z njim ne uide.

Najprej gremo seveda iskat po internetu. Arhitekti imajo prirojen občutek za oblikovanje. Seveda so uspeli urediti lepo oblikovane web strani, na katerih je polno lepih hiš svojih preteklih projektov, pa seveda tudi kakšne nove ideje za bodoče graditelje. Tako seveda ni težko izbrati takega, ki ti je oblikovno blizu in ki že ima ustrezne reference.

Nič od zgoraj napisanega razen seveda redkih izjem ni res. Če že za vsako peč ali radiator lahko na internetu prebereš osnovne karakteristike, o arhitektih ne moreš dobiti niti telefonske številke. Obsojen si na iskanje preko znancev, ki poznajo nekoga, ki ima soseda, ki ima sestro, ta pa nečaka, ki mu je ta-pa-ta arhitekt zrisal bajto, ki je popolnoma neuporabna, pa še grdo izgleda. Tako večina pristane pri arhitektih prijateljih, ki jim bodo uredili vse, seveda za prijateljsko ceno. »Nč skrbet, se bova že pol zmenila!« Ta cena pol je pa kar poštena in prav nič prijateljska, pa še sram te je barantat z njim.

Pravega recepta za iskanje arhitektov tudi jaz nimam. Še najbolje je povprašati znance, prijatelje, ki jim lahko zaupaš, in so pred kratkim gradili hišo. Po njihovem nasvetu potem pokličeš nekaj arhitektov in se nato na osnovi pogovora z njimi, predračuna in rokov izvedbe tudi odločiš.

Se je pa potrebno zavedati, da večina arhitektovega dela ni oblikovanje hiše, ampak iskanje vseh mogočih soglasij in prepričevanje uradnikov na upravni enoti. Zato je prvo pravilo, da izbereš arhitekta iz svojega domačega kraja. On že pozna vse vrste trikov in tudi vse osebe, ki imajo svojo velepomembno vlogo pri pridobivanju gradbenega dovoljenja. Na ta način se lahko postopek skrajša tudi za več mesecev.

Cene v zadnjem času strmo rastejo in so močno različne glede na oddaljenost od Ljubljane. Še višje cene vzpodbuja tudi Zbornica za arhitekturo in prostor v svojem priporočenem ceniku (http://www.arhiforum.si/). Res pa je, da vedno novi in novi zakoni zahtevajo od arhitekta dodatna večinoma nepotrebna dela. Pozoren je potrebno tudi biti, kaj je v predračunu vključeno. Predlagam, da se vključi vse (načrt arhitekture, načrt gradbenih konstrukcij, načrt elektro in strojnih inštalacij, pridobivanje vseh vrst pogojev in soglasij…) vse do pridobitve gradbenega dovoljenja.

Jaz sem do svojega arhitekta Bogdana Dacarja iz Zapuž prišel relativno enostavno. Bivša sodelavka Urše je pred kratkim gradila hišo. Hiša nama je bila precej všeč, pa tudi ona ni imela nobenih pripomb na sodelovanje z arhitektom, kar je precej redko. Tudi po prvih pogovorih smo si bili všeč, predračun je bil kar ugoden, pa tudi o rokih izvedbe smo se sporazumeli. Odločitve nisva obžalovala, pa tudi cena (manj kot 5000Eur) je bila na koncu še za malenkost nižja kot v predračunu. Bolj podrobno o tem pa v enem od naslednjih prispevkov. 

  • Share/Bookmark

Komentarji (5) »

Ali bi sploh gradili?

Za večino Slovencev je to le retorično vprašanje. Jaz pa sem bil dolgo časa prepričan, da gradnja ni za mene. Še ko smo kupili parcelo, sem to smatral bolj kot dobro finančno investicijo. Sprva sem bil prepričan, da je naše dvoinpolsobno stanovanje popolnoma dovolj za sprva tričlansko družino. Pravzaprav bo dovolj tudi za štiričlansko. Ampak narava nas je obdarila bolj kot smo od nje pričakovali. Kar naenkrat nas je bilo pet. Sedaj je pa že počasi nastala gužva. A dokler sta bili dvojčici Mija in Nuša še na plenica servisu je še šlo. Sedaj, ko pa smo vsi uporabniki WC-ja, gre pa že bolj na tesno. In kar je najbolj zanimivo, ponavadi vse tri naenkrat prime kakat in vsak si za to vzame svoj čas in ga prav nič ne briga, da je pred vrati vrsta. Tudi kopalnica je kritično križišče, saj se umivanje zob treh na enem umivalniku (seveda nobeden ne bi počakal) vse prevečkrat konča s prepirom. Pa seveda otroška soba, od koder se ob devetih velikokrat še sliši glasen smeh, čeprav bi morali že zdavnaj spati. Vsaj eno dodatno sobo še rabimo. Mogoče nam bi štirisobno stanovanje ustrezalo. Vendar v Radovljici starejših štirisobnih stanovanj na trgu sploh ni. V zadnjem času so zgradili nekaj novih z enormno ceno. Zadnji so nastali letos v Kajuhovi ulici. Alpdom jih je ponujal po več kot 300000Eur. Za ta denar si lahko postavim hišo, pa še malo mi bo ostalo (vsaj po trenutnih predračunih). In v hiši tudi klet za vso našo šport in kamp opremo, pa delavnico kjer bova z Anžetom mizarila in seveda vrt in teraso. Da bom lahko otroke v soboto dopoldne nagnal ven na vrt, jaz pa si bom v miru privoščil čajček na terasi. Da, že zato se splača graditi hišo!!!

  • Share/Bookmark

Komentarji (2) »